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湾岸エリアの土地価格が大幅上昇!?

by ふじふじ太

こんにちは!

ふじふじ太です!

最近、売買契約をしていてふと気がついたことがあります。

豊洲6丁目の築浅某分譲タワーマンションの土地の固定資産税評価額が大幅に増額されていました!

どのくらい増額されているかというと。。

■固定資産税評価額

<平成29年度>約36億円 → <平成30年度>約44億円!!

なんと土地の評価額が約25%、約8億円増しになっていたのです!

そもそも、固定資産税評価額って何?

と思う方も多いと思いますので、簡単に説明します。

ずばり、<<固定資産税を算定する際の基準となる価格>>です。

まさに読んで字の如くですね。

物件の所有者さんは毎年決められた固定資産税を支払っていますよね。

それを決める際の基準価格です!

つまりあくまで課税のための不動産評価となるため、保守的に低い価格設定がされており、決して土地の時価を表している訳ではないのでご注意下さい。

また、留意点として、

■3年毎に評価替えがある。

■公示価格の約70%程度になるように決められている

などが挙げられます。

ちょうど去年は評価替えのタイミングでしたね。

長く所有されている方は、今年から固定資産税額が若干変わったと思います。

ということは、豊洲エリアの地価公示価格も3年前に比べると大幅に上がっているのではないかと思い、調べてみました!

最も近い標準地が豊洲4丁目でしたので、試しにそこを参考にしてみます。

■地価公示価格

<平成27年度>515,000円/㎡ → <平成30年度>640,000円/㎡

やはり目論見通り、約25%程上昇しておりました!

※ちなみに余談ですが、公示価格の90%くらいが、時価に近いと業界内では言われています。

思い返してみると、去年ですが、土地の評価をしているという不動産鑑定士の人から、湾岸エリアについて取材を受けたことがあったなー

懇切丁寧に対応して、結構良いことばかり言ったから、もしかして土地の価格の上昇に僕も貢献しているのではないだろうか笑

取材のお礼に粗品をもらった記憶がある。

上記より、湾岸エリアの土地の評価がここ数年で大幅に上昇したと言えます。

それはやはりオリンピックや豊洲新市場、インフラ整備の影響が大きいかもしれません。

また、すべての都内の標準値を比較した訳ではないのですが、東京都内全体でも、土地の価格は上昇傾向にあるようです。

土地の価格が上昇したということは、ディベロッパーの土地の仕入れ額が高いということに直結し、さらに建築費・人件費も高いというダブルパンチでは、新築価格が安くなる訳がないですね。

最近の新築はあの手この手でコストカットをしていますが、それでも高い。。

ここ最近の湾岸エリア含め新築価格の高騰も、ディベロッパー目線では致し方がない結果なのでしょう。

オリンピック後暴落説もありますが、ディベロッパーは5年先の分譲の土地を仕入れると言いますので、そういう意味では、少なくともこれから5年間は分譲価格は下がりにくいのではないかなー

そもそも日本の不動産は世界的に見たらまだ安い方ですので。

風評で悩まされてきた湾岸エリアですが、公示価格にも反映されているように、いよいよその価値が現実に追い付いてきたのだと思います。

「湾岸都心」という言葉、そう遠くない未来に定着していくかもしれない。

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